根据现行《中华人民共和国土地管理法》及相关政策，宅基地不能卖给城里人盖房子。这是法律明确禁止的行为，任何私下交易都不受法律保护。农村宅基地属于集体所有，只有本集体经济组织成员（即本村村民）才有资格申请使用。城里人不具备农村集体经济组织成员身份，因此无法合法取得宅基地使用权。
如果你作为农村村民，想把宅基地卖给城里人，这种买卖合同在法律上属于无效合同。一旦发生纠纷，法院通常会判决合同无效，双方返还财产。这意味着城里人拿不到房子，你也可能面临退还购房款、赔偿损失的风险。实践中，很多城里人买了农村宅基地房后，遇到拆迁或纠纷，最终只能拿回购房款，无法获得房屋所有权或拆迁补偿。
具体法律依据是《土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地不得向城镇居民出售。同时，国务院办公厅在1999年、2004年等多份文件中明确禁止城镇居民购买农村宅基地。2020年自然资源部进一步强调，城镇居民非法购买宅基地的，不予办理不动产登记。这意味着即使你私下签了合同，也无法过户，房子在法律上仍然属于原村民。
如果你已经买了农村宅基地房，需要立即评估风险。常见处理方式包括：协商解除合同，由卖方退还购房款；如果卖方不配合，可以起诉到法院确认合同无效，要求返还财产。但要注意，如果房屋已经翻建或扩建，你可能需要承担拆除或赔偿的责任。另外，如果涉及拆迁，补偿款通常只发给宅基地使用权人（即原村民），你无法直接获得。
对于农村村民来说，想通过卖宅基地获利是行不通的。宅基地只能在本村集体内部流转，比如转让给符合申请条件的其他村民。但转让后，你不能再申请新的宅基地。如果你想把宅基地上的房屋出租给城里人，法律允许出租，但租赁期限不得超过20年，且不能改变房屋用途。出租合同受法律保护，但城里人无法获得宅基地使用权。
城里人如果想在农村建房，合法途径只有两种：一是通过继承获得农村房屋，但继承的是房屋所有权，宅基地使用权随房转移，不能单独继承；二是与农村集体经济组织合作开发，比如参与乡村旅游、康养项目，但必须符合当地规划，且不能取得宅基地使用权。此外，任何以“长期租赁”“以租代售”名义变相买卖宅基地的行为，同样属于违法，不受法律保护。
实际操作中，有些地方存在“小产权房”交易，即城里人购买农村集体土地上建的房子。这类房子无法办理国家颁发的房产证，只有乡政府或村集体发的“产权证”，法律效力极低。购买小产权房的风险包括：无法抵押贷款、无法过户、拆迁时可能被认定为违建而无法获得补偿。自然资源部已明确，小产权房不得通过登记将违法用地合法化。
如果你正在考虑购买农村宅基地或小产权房，建议先查询当地自然资源部门的最新政策。部分地区正在试点农村宅基地制度改革，比如允许宅基地有偿退出或跨村流转，但目前试点范围有限，且仍不允许向城镇居民出售。具体试点名单可查询农业农村部官网。在政策未明确放开前，任何向城里人出售宅基地的行为都面临法律风险。
最后提醒：宅基地买卖纠纷的诉讼时效为三年，从知道权利受侵害之日起计算。如果已经交易且产生纠纷，尽快咨询专业律师，收集合同、付款凭证、聊天记录等证据。不要轻信中介或卖方的口头承诺，法律只认可书面合同和登记证明。对于城里人来说，最稳妥的方式是选择合法租赁，而非购买。